ネットではわからない不動産投資の使い方

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人文的特性土地の人文的特性として用途の多様性（用途の競合、転換および併存の可能性）、併合および分割の可能性、社会的および経済的位置の可変性などがあり、可変的であって伸縮的です。
この人文的特性は、土地に人間が関与したときにあらわれる特性です。
居宅を店舗に改造して使用しますと敷地は住宅地から商業地に用途が変わることに示されるような用途の多様性を有しています。
売却の際の土地の分筆などに行われる併合や分割の可能性があり、また、駅の新設により住宅地域が商業地域に変容するなど、土地の人文的特性は可変的であり伸縮的です。
都市近郊で宅地造成による分譲地がみられますが、その造成地は平野部かそれに連なる丘陵地に位置し、急峻な山岳部には全く存在しません。
このように不動産は土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件および人文的条件を与件として利用され、その社会的および経済的な有用性を発揮しています。
不動産は、その自然的条件および人文的条件の全部または一部を共通することにより他の不動産とともにある地域を構成し、これに属しています。
いわゆる高級住宅地を例にとりますと、それは単独に存在するものでなく高台にあって画地面積も大きく、居住者の職種、所得は上位にあり環境もすぐれているといった同質的な構成による地域に位置しています。
このように不動産はその属する地域の構成分子として、その地域との間に依存、補完などの関係にあり、地域内の他の不動産との間に協働、代替、競争などの関係にたち、その社会的および経済的な有用性を発揮しています。
これが「不動産の地域性」といわれるものです。
地域には、その規模、構成の内容、機能などに従っていろいろな種類がありますが、そのいずれも不動産の集合という意味において、特定の自然的条件および人文的条件の関係を前提とする利用の同一性を基準として理解されます。
地域は、他の地域と区別される特性をそれぞれ持つとともに、他の地域との間に相互関係にたち、この関係を通じて社会的および経済的位置を占めています。
これが「地域の特性」といわれるものです。
このような不動産の特徴によって、不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と異なる次の特徴を指摘できます。
不動産の経済価値は、一般に交換の対価として表示されるとともに、その用益の対価として表示されます。
この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実の相関関係を認めることができます。
不動産の価格は、物的なものの価格でなく権利利益の価格です。
不動産の価格（または賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権などの権利の対価または経済的利益の対価です。
更地が賃貸され建物の敷地となったとき、同一の宅地に借地権価格と底地価格の二つの価格が成立します。
このように二つ以上の権利利益が一つの不動産に存在する場合、それぞれの権利利益について、価格または賃料が形成されます。
不動産の価格は、過去と将来にわたる長期的な考慮のもとに形成されます。
不動産の属する地域は、常に変化の過程にあるので不動産の利用形態が現在最適であるか、将来はどうであるかなどについて吟味が必要です。
不動産は、その適正価格を形成することが困難です。
不動産の現実価格は、取引などで個別的に形成されるのが一般であり、各種の事情に左右されることが多いものです。
不動産には、株式の証券取引所のような価格形成の場が存在しません。
このように、不動産は適正価格を形成する市場がなく、適正価格を求めるには専門家による鑑定評価活動が必要となります。
不動産の鑑定評価不動産についてその適正価格を求めるには、前記圈から専門家である不動産鑑定士および不動産鑑定士補（不動産鑑定士等といいます）の鑑定評価活動に依存せざるを得ないことになります。
評価基準は、鑑定評価によって適正価格に到達するためには、次のような各段階の作業を秩序的に実施することを要請しています。
鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識必要とする関連資料の収集、整理不動産の価格を形成する要因および不動産の価格に関する諸原則につい鑑定評価の手法の適用への理解すでに収集、整理されている関連諸資料の具体的な分析および一般的要因の影響の判断対象不動産の経済価値の最終判断とその結果の貨幣額による表示右の判断が適切であるか否かは、これらの各段階についての鑑定評価の主体の能力の程度およびその能力の行使の誠実さによります。
また、必要な関連諸資料の収集整理の適否や資料の分析などの程度に依存しています。
したがって、不動産の鑑定評価は、高度な知識と豊富な経験および的確な判断力を持ち、これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初めて合理的で客観的に論証されることになります。
不動産の鑑定評価は、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正価格を、鑑定評価の主体が的確に把握することを中心とする作業といえます。
これは、能力、経験などのすぐれた専門家により初めて可能な仕事です。
鑑定評価活動は、この社会における一連の価格秩序のなかで、対象不動産の価格の占める適正なあり所を指摘することであり、その社会的公共的意義はきわめて大きいといえるものです。
不動産の評価にあたって、まず必要となるのは技術的知識ですが、それ以上に重要なことは、公平無私な態度で行うなどの良心や誠実な心がまえです。
例えば銀行などの金融機関の職員が担保不動産を評価する場合、個人的趣向などによって時価より高く評価することは、その所属する金融機関に損害を与える原因をつくります。
価格判断には、責任が必然的に伴います。
右のことは、法によって独占的に鑑定評価の資格を付与されている不動産鑑定士等に対し厳重な要請である「不動産鑑定士等の責務」として法および評価基準に規定されています。
この内容は、専門外で不動産評価を行う場合においても基本的認識と考えられますので、ここで紹介します。
不動産鑑定評価に関する法律第三七条は、「不動産鑑定士および不動産鑑定士補は、良心に従い誠実に鑑定評価を行うとともに、不動産鑑定士および不動産鑑定士補の信用を傷つけるような行為をしてはならない」と規定し、同法三八条は、秘密を守る義務として「不動産鑑定士および不動産鑑定士補は、正当な理由がなく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない」と規定しています。
このような法律上の義務は、不動産鑑定士等がその業務を遂行するにあたって守るべき最小限の内容といえましょう。
不動産鑑定士等は、法に違反しないだけでなく専門家の責務として次の事項を守り、資質の向上に努めるべきであると評価基準は規定しています。
高度の知識と豊富な経験と的確な判断力が有機的に統一されて、初めて的確な鑑定評価が可能となるものであるから不断の勉強と研讃によってこれを体得し、鑑定評価の進歩改善に努力すること関係人および社会一般に対して実践活動をもって、不動産の鑑定評価およびその制度に関する理解を深めるとともにその信頼を高めるよう努めること。
不動産の鑑定評価にあたっては、自己または関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、公平妥当な態度を保持すること。
不動産の鑑定評価にあたっては、専門職業家としての注意を払わなければならないこと。

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